Отчет об оценке доли в квартире - часть 4 из 4

3.1. Бли­зость к цент­рам де­ло­вой и со­ци­аль­ной ак­тив­нос­ти и рек­ре­аци­он­ным зо­нам.

3.2. Тран­спорт­ная дос­туп­ность объ­ек­та, сос­тоя­ние подъ­езд­ных до­рог.

10 мин. пеш­ком от стан­ции мет­ро «б-р Дмит­рия Дон­ско­го». Подъ­езд на авто­мо­би­ле хо­ро­ший.

2 мин. пеш­ком от стан­ции мет­ро «б-р Дмит­рия Дон­ско­го». Подъ­езд на авто­мо­би­ле хо­ро­ший. Кор­рек­ти­ров­ка v

10 мин. пеш­ком от стан­ции мет­ро «б-р Дмит­рия Дон­ско­го». Подъ­езд на авто­мо­би­ле хо­ро­ший.

5 мин. пеш­ком от стан­ции мет­ро «б-р Дмит­рия Дон­ско­го». Подъ­езд на авто­мо­би­ле хо­ро­ший. Кор­рек­ти­ров­ка v

5 мин. пеш­ком от стан­ции мет­ро «б-р Ад­ми­ра­ла Уша­ко­ва». Подъ­езд на авто­мо­би­ле хо­ро­ший. Кор­рек­ти­ров­ка v

10 мин. Трансп. от стан­ции мет­ро «б-р Дмит­рия Дон­ско­го». Подъ­езд на авто­мобиле хо­ро­ший. Кор­рек­ти­ров­ка ^ Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та не­ко­то­ро­го сни­же­ния прив­ле­катель­ности ана­лога из­-за бо­ее даль­него рас­поло­жения от мет­ро. Для от­сут­ствия кор­рек­тиров­ки ана­лог дол­жен иметь рав­ные с объ­ектом оцен­ки ус­ло­вия ша­го­вой дос­туп­нос­ти от мет­ро.

10 мин. Трансп. от стан­ции мет­ро «б-р Дмит­рия Дон­ско­го». Подъ­езд на авто­мобиле хо­ро­ший. Кор­рек­ти­ров­ка ^ Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та не­ко­то­ро­го сни­же­ния прив­ле­катель­ности ана­лога из­-за бо­ее даль­него рас­поло­жения от мет­ро. Для от­сут­ствия кор­рек­тиров­ки ана­лог дол­жен иметь рав­ные с объ­ектом оцен­ки ус­ло­вия ша­го­вой дос­туп­нос­ти от мет­ро.

Кор­рек­ти­ров­ка вво­дит­ся для уче­та не­кото­ро­го сни­же­ния прив­ле­ка­тель­нос­ти ана­лога за счет рас­по­ло­же­ния квар­тиры на пос­лед­нем эта­же. Как пра­вило, при про­чих рав­ных ус­ло­ви­ях, квар­ти­ры на пос­лед­нем эта­же сто­ят де­шев­ле. Для от­сут­ст­вия кор­рек­ти­ров­ки ана­лог дол­жен быть рас­по­ло­жен на рав­но­цен­ном с оце­ни­ва­е­мым объ­ек­том эта­же.

4.2.2. Об­щая пло­щадь, кв.м.

При про­чих рав­ных, как пра­ви­ло, це­на за 1 кв.м. в квар­ти­рах боль­шей пло­ща­ди мень­ше.

4.2.5. Жи­лая пло­щадь квар­ти­ры. При про­чих рав­ных ус­ло­ви­ях, квар­ти­ры с боль­шей жи­лой пло­щадь­ю сто­ят нес­коль­ко до­ро­же.

4.2.6. Пло­щадь кух­ни, кв. м. При про­чих рав­ных ус­ло­ви­ях, квар­ти­ры с боль­шей кух­ней сто­ят нес­коль­ко до­ро­же.

4.2.7. Рас­по­ло­же­ние о­кон квар­тиры. Рас­по­ло­же­ние окон квар­ти­ры (у­ли­ца или двор) вли­я­ет на пот­ре­би­тель­ску­ю прив­ле­ка­тель­ность квар­тиры как жи­ло­го по­ме­ще­ния. Квар­ти­ры с ок­на­ми, вы­хо­дя­щи­ми во двор, име­ют по­ни­жен­ный уро­вень шу­ма и заг­ряз­не­ния воз­ду­ха по срав­не­нию с квар­ти­рами, чьи ок­на вы­хо­дят на ули­цу. Как пра­ви­ло, квар­ти­ры с ок­на­ми во двор сто­ят нес­коль­ко до­ро­же (при про­чих рав­ных ус­ло­ви­ях).

Теперь, согласно выбранной технике качественного сравнения цен, необходимо упорядочить аналоги в соответствии с их суммарными корректировками. После ранжирования объектов-аналогов по направлению корректировок получаем интервал, в котором должна находится величина рыночной стоимости за 1 кв. м. площади оцениваемой квартиры.

Таблица 7. Ранжирование объектов-аналогов по направлению корректировок.

Объект-аналог

Цена за 1 кв.м., руб.

Направление корректировки

В соответствии с примененной техникой качественного сравнения цен получаем, что рыночная стоимость 1 кв. метра площади в рассматриваемой квартире находится в диапазоне 124000-136557 руб.

Учитывая узость полученного диапазона, в качестве рыночной стоимости 1 кв. м., полученной при оценке сравнительным подходом принимаем среднее арифметическое величин границ диапазона (124000+136557)/2 = 130279 руб.

Заметим, что любой другой способ определения значения рыночной стоимости 1 кв.м. в рамках полученного диапазона вероятных значений стоимости 1 кв.м. в рассматриваемой квартире, даст результат, отличающийся от полученного не более чем на 6278 руб.

Расчет стоимости 1/4 доли в праве на рассматриваемую квартиру.

Теперь, когда рыночная стоимость 1 кв. метра площади в рассматриваемой квартире известна, можно рассчитать стоимость 1/4 доли в праве общей долевой собственности на эту квартиру.

При продаже долей в квартирах на открытом, конкурентном рынке, стоимость 1 кв.м. площади в доле меньше, чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире. Это объясняется тем что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками.Поэтому, доли в квартирах стоят дешевле в пересчете на один квадратный метр площади, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком.

Для того чтобы определить величину дисконта к стоимости 1 кв. м. «целой» квартиры, возникающего при продаже квартиры по долям, оценщик воспользовался методом парных сравнений.

Для этого, из предложений о продаже долей в квартирах и целых квартир, представленных на рынке по состоянию на дату оценки, были выбраны пары квартир, которые имеют одинаковые потребительские свойства, а существенно различаются лишь тем, что в одном случае продается вся квартира, а в другом случае – доля в квартире. В результате проведенного анализа рынка, были выбраны следующие пары аналогичных объектов (пары сравнения):

а) Доля на продажу 1/2 в однокомнатной квартире, м. «Бунинская аллея», ул. Адмирала Лазарева, д.30, корп. 1. От метро 5 мин. пешком, 5/9 пан. дома, 38,7/20,7/8,4 кв.м, балкон. Цена предложения 1 млн. 500 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1003585/

б) Однокомнатная квартира, м. «Бунинская аллея», ул Остафьевская, д.8. От метро 15 мин. пешком, 10/12 пан., 38,3/17,8/9 кв.м, балкон. Цена предложения 5 млн. 500 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1050524/

а) Доля на продажу 1/3 в однокомнатной квартире, м. «Рязанский проспект», ул. Академика Скрябина, д.6, корп. 2. От метро 7 мин. пешком, 4/17 пан. дома, 38,6/20/8,5 кв.м, балкон. Цена предложения 1 млн. 600 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/991803/

б) Однокомнатная квартира, м. «Рязанский проспект», ул Зеленодольская, д.11. От метро 5 мин. пешком, 8/14 пан., 40,4/17,1/8,5 кв.м, балкон. Цена предложения 6 млн. 400 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1063885/

а) Доля на продажу 2/3 в 2-х комнатной квартире, м. «Авиамоторная», ул. Энергетическая, д.2. От метро 5 мин. пешком, 2/5 кирп. дома, 43/27/6 кв.м., балкон. Цена предложения 2 млн. 700 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1063185/

б) 2-х комнатная квартира, м. «Авиамоторная», ул. Душинская, д.18. От метро 10 мин. пешком, 6/9 пан. Дома, 45,1/30/6,5 кв.м, балкон. Цена предложения 8 млн. 200 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1067661/

а) Доля на продажу 1/3 в 2-х комнатной квартире, м. «Б-р Дмитрия Донского», ул. Грина, д.15. От метро 5 мин. пешком, 14/14 пан. дома, 56/31/8,5 кв.м., балкон. Цена предложения 1 млн. 500 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1065560/

б) 2-х комнатная квартира, «Б-р Дмитрия Донского», Б-р Дмитрия Донского, д.9. От метро 2 мин. пешком, 16/17 пан. дома, 60,2/34,3/10,2 кв.м., балкон. Цена предложения 9 млн. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1041214/

а) Доля на продажу 1/2 в 2-х комнатной квартире, м. «Рязанский проспект», ул. Паперника, д.15. От метро 7 мин. пешком, 4/5 кирп. дома, 43,2/26,8/6 кв.м., балкон. Цена предложения 2 млн. 500 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1000143/

б) 2-х комнатная квартира, «Рязанский проспект», 3-я Карачаровская ул, д.4. От метро 7 мин. трансп, 3/5 кирп. дома, 57/35,2/8 кв.м., балкон. Цена предложения 8 млн. 200 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1064981/

а) Доля на продажу 1/4 в 2-х комнатной квартире, м. «Красногвардейская», ул. Воронежская, д.32/43. От метро 15 мин. пешком, 10/12 пан. дома, 52,1/30,3/8,5 кв.м., балкон. Цена предложения 1 млн. 500 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1036097/

б) 2-х комнатная квартира, «Красногвардейская», ул. Мусы Джалиля, д.29, корп.1. От метро 2 мин. пешком, 8/16 пан. Дома 50,6/30,5/9 кв.м., балкон. Цена предложения 8 млн. 300 тыс. рублей. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1056853/

Для того чтобы определить среднюю величину дисконта к стоимости 1 кв. м. «целой» квартиры, были рассчитаны фактические дисконты по выбранным парам сравнения, а затем полученные результаты были усреднены. Проведенные расчеты обобщены ниже в таблице:

Таблица 8. Расчет величины поправки к стоимости 1 кв.м. при продаже доли в квартире.

Сто­и­мость 1 кв. м., руб.

Раз­ли­чи­е в сто­и­мос­ти 1 кв. м. в це­лой квар­ти­ре и в до­ле, %

Сред­не­е зна­че­ни­е раз­ли­чи­я в сто­и­мос­ти 1 кв. м. в це­лых квар­ти­рах и в до­лях, по всем па­рам срав­не­ни­я, %

До­ля на про­да­жу 1/2 в од­но­ком­нат­ной квар­ти­ре, м. "Бу­нин­ская Ал­лея", ул. Ад­ми­ра­ла Ла­за­ре­ва, д. 30. 5/9 пан. До­ма